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租客拿不到退款房东收不回租金!又一长租公寓"停业"

时间:2019年08月14日 08:26

来源:未知作者:admin

  原标题:租客拿不到退款,房东收不回租金!又一长租公寓“停业”

  今年以来,多个长租公寓品牌爆出资金链断链、无法支付房东租金、运营平台跑路等消息。仅7月份,就有四家长租公寓运营商疑似跑路和运营困难情况。半个多月前,乐伽青年公寓还在辟谣“欠租跑路”传闻。如今,却因无力自救,不得不宣布倒闭破产......

  8月7日,乐伽青年公寓发出公告:公司因经营不善,无力履行合同,无法偿还客户欠款,目前已停止经营,关闭所有业务。

  而就在这则公告发布20多天前,7月14日,乐伽方面还曾辟谣说,“乐伽公寓跑路”的消息不实,公司处于正常的运营状态。近日,央视财经记者赶往江苏南京,对此事进行了调查。

  乐伽公寓打“时间差”+“杠杆”行为导致资金断裂

  在南京市鼓楼区、由政府设立的一个调解点,央视财经记者见到了正在争执的房东和租客。

  乐伽公寓租客:接受不了啊,一下让我亏七八千块钱。

  乐伽公寓房东:那我亏了我找谁啊?

  乐伽公寓租客:你租给乐伽的,你找乐伽去啊。

  乐伽公寓房东:那你要这样讲,没办法和解。

  乐伽公寓租客:房东跟房客两个受害者有什么好谈的?

  乐伽公寓租客:房东没有拿到租金,租客也没有拿到退款。

  据悉:乐伽的租客基本上都是年付租金,但乐伽却是按季度,甚至是按月向房东支付租金。

  8月7日,乐伽方面宣布无力偿还欠款后,房东要求把房屋收回止损,但已经交了全年租金的租客不愿搬走。

  随后,央视财经记者多次尝试联系乐伽公寓的高管人员,但电话始终未能接通,乐伽公寓的总部也已经人去楼空。?

  央视财经记者在调查中了解到,注册资本为100万元的乐伽公寓,股东实际缴纳资本仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称,其在南京、苏州、杭州、成都等多个城市已拥有超过10万多所房源,管理的房屋资产已达1000亿元以上。

  对此,专家分析称,乐伽公寓的扩张本质上是一种金融加杠杆行为,也就是说:

  乐伽向租客收取一年租金,并向房东支付一个季度的租金后,还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金。

  而这三套房源如果顺利租出去,就能再收取三套房屋全年的租金。

  就这样,通过收付租金的“时间差”,乐伽可以迅速扩大规模。

  中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:如果是按年收、按季付,杠杆率是四倍。按年收、按月付,杠杆率基本上就放大到十倍以上,一旦流动性出现一点点问题,它就会出现经营的危机、倒闭。

  乐伽公寓“甩锅”? 房东租客进退两难

  在8月7日的声明中,乐伽方面表示:不再履行已经签订的房屋租赁合同,同意房东、房客解除与公司签订的合同。但对这样的一个表态,房东和租客都表示不能接受。?

  一名乐伽租客曾在社交媒体中上传了一段视频。视频中,租客的个人物品正在被人擅自清出房屋。

  在这份乐伽公寓与房东签订的合同中,记者看到,合同写明:在租赁期内,房东不得收回房屋,如果房屋权益发生法律纠纷,由房东承担全部责任。房东则表示,自己也是受害者。

  那么,对于房东提出到底能不能追究乐伽的责任?律师认为,根据我国民法总则第162条,代理人在代理权限范围内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人是发生效力的。

  江苏刘洪律师事务所律师王尤表示,乐伽公司其实是代表房东与租户签订的租房合同,该合同直接对房东生效。乐伽公告虽然说房东可以单方面解除合同,但解除的是房东与乐伽公司之间的委托代理合同,无法解除乐伽公司在代理权限范围内与租户签订的租房合同。?

  目前,虽然已有部分租客和房东达成调解协议,双方各自承担50%的损失,但大部分租客和房东,都不接受这样的方案。?

  乐伽公寓“高进低出” 经营模式存严重缺陷

  租客们表示,选择乐伽的原因是因为乐伽的租金相对较低,而房东也觉得乐伽开出的条件比较优惠,乐伽究竟是怎样的一种运营模式呢?

 ? ?江苏南京乐伽公寓租客刘先生:房子都比其他中介公司要低100到200元,是差不多和房东直接谈的价格。

  刘先生和乐伽公寓之间签订的合同显示:每月租金为2250元,但这套房屋,乐伽公寓每月却向房东支付租金2600元。

  高价收房、低价出租,这正是乐伽公寓在公告中所说的“高进低出”经营模式。对于房东来说,乐伽也开出了更加优惠的“空置期”条件。

  然而“高进低出”的同时,也意味着每出租一套房,乐伽每月就要损失数百元。而正是通过“长收短付”的模式,乐伽获得了填补资金漏洞的时间。

  同时房东李女士表示,第一套房乐伽公寓要了45天的空置期,乐伽公寓给的条件比其他的长租公寓要优惠很多。

  对此,专家表示从长远来看,这种中间差价全部由它自己承担,如果没有别的更多的盈利来源,就维系不下去。

  对于乐伽公寓在苏州、杭州等地的分公司被列入经营异常名单;南京乐伽公寓的运营主体注册地的变更;西安住建局对乐嘉公寓西安分公司发出的风险提醒。专家表示这些措施难以应对乐伽公寓出现的问题,监管部门需要转换监管思路。

  南京整治租房市场 严查“高收低出”挪用租金等行为

  11日,央视财经记者从南京市住房保障和房产局获悉,为防范和化解住房租赁市场风险,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间,依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。这次专项行动主要针对房地产经纪机构和住房租赁企业。

  (编辑? 胡凡)

责任编辑:覃肄灵

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